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    保利物业退市后转战港股

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    保利物业退市后转战港股 随着物管行业竞争日趋激烈,以及国内融资渠道?#20013;战簦?#29289;业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。 4月16日,保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH

     保利物业退市后转战港股

     

    随着物管行业竞争日趋激烈,以及国内融资渠道?#20013;战簦?#29289;业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。

     

    4月16日,保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利地产”)在发布2018年业绩报告的同?#20445;?#23459;布通过了《关于公司所属保利物业发展股份有限公司境外上市方案的议案》。其中上市地点为香港联交所主板,发行每股面值为人民币1元,本次发行比例不少于发行后公司总股本的15%(未考虑超额配售权的行使),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

     

    内地房企分拆物业公司的上市热潮从2018年延伸到2019年,且热?#20154;?#27627;不减。据不完全统计,2018年以来,碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、新?#24378;?#32929;旗下新城悦、滨江集团旗下滨江服务等物业公司纷纷登陆港交所,若保利物业成功完成IPO,将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

     

    值得注意的是,物管行业普遍面临天花板明显的问题,仅靠物业费难以实现业绩增长,而增值服务的发展仍在探索期。

     

    退市后转战港股

     

    与其他物业管理公司不同,保利物业并非首次挂牌上市。据公开资料显示,保利物业在2017年8月登陆新三板,距今仅有1年多时间,而在宣布赴港上市的6天前,保利物业刚从新三板退市。

     

    保利物业为何从新三板摘牌退市?此前保利物业的公告中曾表示:“这是公司自身经营发展及战略规划的需要。”实际上,新三板上市公司普遍面临流动性相对较差、融?#24335;?#38590;的处境,全国中小企业股份转让系统网站信息显示,截至2018年12月底,新三板在挂牌物业服务公司有56家,当年有14?#24050;?#25321;摘牌。

     

    中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林向《中国经营报》记者分析,从主动摘牌的物业服务企业来看,并非业绩不佳等原因,相反都业绩不俗,虽?#27426;济?#26377;透?#23545;?#22240;,一个很重要的原因是,新三板已经无法满足保利物业的融资等发展需要,相比而言,转战港股更有优势。

     

    截至目前,在港上市的内地物业公司共有13家,仅2018年上市的就有5家。其中雅生活上市募资39.19亿港元;碧桂园物业上市募资10.08亿元;新城悦上市募资5.8亿港元;佳兆业物业上市募资3.28亿港元。

     

    在房地产调控期下,信贷?#20013;战簦?#29289;业分拆赴港上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务,物业管理公司具有轻资产和逆周期属性,估值水平亦明显较高。国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,当下物业公司纷纷赴港上市,其主要?#25925;且?#20026;融资面偏紧,在近两年,房地产公司的融?#24066;?#27714;很强烈。

     

    保利地产公告表示,保利物业上市有利于提升其市场竞争力。相关数据显示,公司以房地产开发经营为主营业务,2018年母公司销售规模?#40644;?000亿元,营业收入和归属于母公司所有者的净利润?#30452;?#36798;1945亿元和189亿元,同期保利物业营业收入和归属于母公司所有者的净利润?#30452;?#20026;43亿元和3亿元,占保利地产的比例?#30452;?#20026;2.21%和1.68%,占比较小。

     

    本报记者就如何应对物业费增长“天花板”等问题致函采访保利物业品牌部人士,截至发稿未获回复。

     

    融资并购成主要扩张手段

     

    据保利物业公告显示,赴港上市募集的?#24335;?#29992;途为收购兼并物业管理公?#20928;?#32773;专业化服务公司;提升增值服务业务?#25237;?#20803;化服务业务;升级信息化和智能化平台;补充营?#20439;式?#21450;一般公司用途。

     

    广发证券此前一份研究报告指出,并购是物业管理公司重要的扩张手段。以去年底成功赴港上市的佳兆业物业为例,将募集?#24335;?#30340;70%用于并购,选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以?#31995;?#20844;司标的。

     

    据相关媒体披露,保利物业内部已启动一项名为“147”的三年战略计划(2019~2021年)。而这个“147”计划,就是要在三年内实现100亿元营业收入、4亿平方米的管理面积,以及7亿元的利润水平。

     

    与该目标相比,保利物业仍需进行较大规模的扩张。2018年中期报显示,保利物业的营收收入18.52亿元,物业在管面积为1.30亿平方米,归属于挂牌公司股东的扣非净利润为1.83亿元。

     

    保利物业方面表示,随着市场的竞争日趋激烈,物业业主对物业服务的选择权增加,物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化,提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激?#19994;?#24066;场竞争环境下,公司仍面临一定的竞争风险。

     

    值得注意的是,保利物业目前在管面积来源单一。截至2018年中期报告期末,公司的物业管理面积为13008万平方米,其中由保利地产开发的物业管理面积为9877万平方米,占总体管理面积的75.93%,而这个比例在去年更是高达86.98%。

     

    同策研究院首席分析师张宏伟告诉本报记者,对于有开发商背景的物业公司来讲,刚上市时基础物业确实主要?#35272;的?#20844;司,而且后者一般也作为基石投资者,接下来通过上市后,保利物业应该通过收并购中小物业公司,来实?#27490;?#27169;效应和品牌效应的?#40644;啤?/p>

     

    面临人工成本?#38505;强佳?/p>

     

    据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,2014年,百强企业管理面积的均值约为1600万平方米,市场份额为19.5%;2017年,百强企业管理面积的均值超3000万平方米,市场份额达到32%以上。

     

    值得注意的是,随着2018年7月份社保新政的展开,企业漏缴少缴社保等问题将得到改善。而这也意味着,企业的用人成本将大幅增加。物业行业作为劳动密集型的行业,受到这一新政的冲击较大。

     

    2018年上半年,保利物业的人工成本占总成本比例为61.18%,2017年人员费用占总成本比例为58.02%。而据中国物业管理协会统计,2017年物业管理公司人员费用占总成本比例平均约为54.2%。

     

    保利物业方面表示,公司的营业成本以人工成本为主,近年来工资水平的?#20013;险?#23548;致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力,未来?#28304;?#22312;人力成本上升对公司盈利水平造成不利影响的可能。

     

    在人工成本?#20013;险?#30340;情况下,部?#27490;?#21496;以转型互联网以及增加劳务外包比例来进行管控成本。以彩生活(01778.HK)为例,在传统的物业管理业务遭遇“天花板”?#20445;?#24425;生活开拓多元业务,并打算转型互联网平台模式。此外,财报显示,报告期彩生活的员工为53608人,但自管员工仅有约1.3万人,外包员工约4.1万人。

     

    针对人工成本?#38505;?#30340;问题,保利物业方面认为,公司接下来会通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目;同?#20445;?#20844;司将积极开?#32929;?#21306;增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度,提升公司的收入多元化水平和盈利质量。

     

    盘和林指出,物业公司目前普遍面临人工成本上升的压力,并会对公司盈利水平造成不利影响。应?#28304;?#26045;,?#25925;?#20174;公司管理链条优化、流程再造等挖掘管理降低成本的空间。此外,一些环节恐?#20081;?#35201;借助智能化等,简单地说就是“机器换人”

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